为什么地产救市大招，没效果|房贷|买房|存量|房地产市场
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今天彭博关于存量利率调整的小作文又开始满天飞，刚好和一位朋友昨天还在聊这个，说说自己对地产救市的看法。
今年地产情况出乎大多数人的意料，我们都以为虽然不能反弹，但可能就在筑底，结果看到这么个加速下跌。监管部门出了些不痛不痒的（不想花钱的，但被自媒体称为史诗级）的政策，啥正面效果也没有。
地产现在面临的问题显然不是地产的问题，是整个宏观经济的问题。
我一直觉得住宅实际是个平台，哪个行业有钱了都得买房，经济潮起潮落，住宅只是在更换客户，赚不同人的钱而已。当住宅真正低迷的时候，可能是大部分行业都不太景气。
大家不买房有两个原因，一个是长期因素，确实人均居住面积不小了，确实人口下滑，出生率下降，确实城市迁移的人也在变少。但用这个长期因素解释现在的加速下滑肯定是胡扯。做个简单的调研，你周边的人都觉得自己已经居住的足够好了，不需要在住的方面更有所满足了吗？答案显然是否定的！
所以不买房最重要的原因实际是另一个，是因为房地产价格下跌趋势不止，让房子失去了过去常年扮演的财富储存仓库的属性，所以大家不敢买房子了。
这几年宣传的“房住不炒”以及与之相应的一些矫枉过正的政策手段让房子财富储藏仓库的这个属性受到了极大的破坏，而且提起这个属性还让人诞生一种羞耻感。但实际上只要我们收入大于支出，不是寅吃卯粮的状态，我们都需要这么一个财富储存的仓库。在现在这个状态下，什么可以作为这个财富储藏的工具呢？人民币现金？A股？房地产？当选项摆在这里就会发现其实没有什么更好的选择。
房地产下滑带来的负面效应很多，中国早就是有产者占大多数的情况，财富缩水，大家首先的反应也是缩减开支，早些年鼓吹的财富效应变成了财富负效应。所以如果这轮救经济，当务之急还是要首先稳定房地产市场。房地产市场稳住了，宏观经济才真正可能稳住。
彭博这期小作文说到了点上，减少存量房贷的利率是当下最好的政策措施，不用像08年那样快速降到LPR的七折，也需要和新购住房快速拉平。
改善存量房贷立刻改善了普通家庭的现金流量表，对整个社会消费提振都有很大的作用。当然考虑到银行的压力，能理解这件早就该干的事情迟迟不干的原因。但实际上纵向比过去，这次确实比08年危机处理显得犹豫太多，当年七折利率迅速推出，我记得好几年我都不舍得还我的七折房贷。把时针拨回到当年，未必当时的决策者受到的压力更小，或许反而是政策水平和担当意愿的原因。
第二是要控制地方政府的土地出让。其实没有统筹安排鼓励一线自救的方式也是一种合成谬误，地方拼命打折卖地，会导致解决当期财政问题同时为未来制造了更多供给压力，不啻是一种饮鸩止渴。现在的正确做法应该是缩减土地出让计划，比如土地出让量和常住人口挂钩，控制到一个比较低的水平，让市场自然休养生息。
第三是要把之前一些关于价格、户型、购买条件等等的限制政策快速取消。市场的恢复依赖于需求的恢复，不限制供给的形式，更有利于供给者百花齐放，能创造出更多的办法为市场需求扩容。
说起监管，想起来黑神话悟空火起来以后，游戏监管部门还发了篇稿子，说这是游戏版号扩容之后的产物，这个也有监管的一份功劳。看完那个只能呵呵，要说这个有功，也就是现实版的“感谢不杀之恩”。
经济形势不好，大家都在努力表演，希望既能毫不费力，又能让上面看到积极努力，所以看到市面上经常传出很多作妖的政策或者政策放风。这些作妖的政策包括呼吁现房销售，呼吁交纳和房子有关的各种钱（例如房屋养老金），呼吁预收款监管更严格，呼吁降低物业费等等。想要救市，这些虚假表演也最好能少点，免得干扰视线。
重建大家对房子的价值信仰，核心是要重塑房子的物权价值，物权价值就是被前几年随便出台的限售，限价等政策粗暴破坏殆尽，如今想恢复大家信心，那是真难。
以上这些想法，我觉得在资本市场也适用，搞不好房地产市场和搞不好A股市场，问题的根子都是一样的。
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不辣嫂子的生活日常 2024-09-02 14:14:27
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