碧桂园2023年中报发布：净资产充足，土储资源仍充裕|现金流|存量房|商品房|房地产|土地储备|合同销售面积
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政策暖风频吹，经历了寒冬的房地产行业依旧处于缓慢复苏中。
8月底，碧桂园集团（02007.HK）发布2023年中期业绩报告。截至2023年6月30日止六个月，该集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约1288亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约1646万平方米，回款率达到92%。
今年以来，在规模房企频频出险的情况下，房企销售业绩整体遭遇“滑铁卢”。从碧桂园的中期报告中我们能够看出，全力自救的碧桂园在上半年的“期中考”中还是有不少亮点：交付房屋27.8万套，交付量居行业首位，净经营性现金流保持为正，有息负债和净负债率持续降低，净资产充足，土地储备仍然充裕……
难挡行业大势，碧桂园上半年销售回款率仍超九成
在此情此景之下，碧桂园自然无法独善其身。碧桂园2023年中报显示，今年上半年公司净利润录得亏损，这也符合市场此前预期。
不过，从另一些数据中我们也能看到碧桂园可持续发展的韧性。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，净资产仍充足。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额保持正向。净经营性现金流为正，即企业在经营活动中流入现金大于流出现金，表明企业自身造血功能较好、获取现金流能力突出、应对风险能力相对更强。
同时，公司债务规模持续压减。上半年，碧桂园的总借贷余额较去年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率仅50.1%，持续保持行业低位水平。碧桂园也在积极盘活大宗及难去化商业类沉淀资产，努力改善现金流状况，积极自救。就在数日前，碧桂园还出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，总价约12.915亿元。
在销售能力方面，碧桂园销售面积依然领跑行业。据中指研究院发布的《2023年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》，碧桂园位居全行业销售面积第1名、销售额第3名。上半年，碧桂园共实现权益合同销售额1288亿元，回款率达到92%，已连续八年保持90%以上。众所周知，房地产开发是一个重资产行业，快速回款对开发商来说至关重要，碧桂园在这方面一直领跑行业恰恰证明了企业的管控能力。
另外，截至2023年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个，业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市，已获取的权益可售资源约7802亿元，丰富的土地储备是碧桂园可持续发展的硬资本。
政策暖风频吹，碧桂园有望重回良性轨道
当下，房地产市场仍在筑底，行业尚未出清。不少业内人士预测，未来的商品房全年销售金额将从2021年的18万亿下降至10万亿左右，收缩的市场规模将给每一家房企带来新的挑战。
在今年8月上旬发布的盈利警告公告中，碧桂园曾坦言遇到了“自成立以来最大的困难”，而上半年的净亏损预计主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
碧桂园管理层在中期报告中表示，始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道，而碧桂园会“拼尽全力扭转当前的困局”。
碧桂园的这一判断，有政策作为依据。在今年7月召开的中共中央政治局会议为房地产定调后，关于房地产领域的政策利好不断出现。
7月27日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，释放重磅利好，强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局又联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
目前，“认房不认贷”已逐渐从二三线城市扩展到广州等一线、新一线城市。就在8月30日，广州市正式落地执行首套房贷款“认房不认贷”政策。“存量房贷利率下调”也箭在弦上，建设银行、中信银行、招行银行等均对存量房贷利率下调话题进行了正面回应。招行行长助理彭家文在28日的中期业绩交流会上表示，“存量房贷利率下调势在必行，是大概率事件”，目前该行已经制定了相应的预案。
财政部、税务总局、住房城乡建设部也发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，相较于以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。
政策面利好消息不断，为碧桂园化解风险创造了有利的环境。业内人士认为，随着国家层面和各地政府频繁出台提振楼市信心的政策，楼市的回暖仍然值得期待，碧桂园作为资质较优的示范房企，在各方支持下仍有可能化险为夷。
易居研究院研究总监严跃进也表示，在当前房地产市场复苏的大趋势中，相信后续措施将积极有效，对于房企的各类问题解决也会有积极的效果。同时，潜在的购房需求尚属强劲，后续购房信心和对房企的信心也会进一步增强。
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