二套房存量房贷利率批量下调 平均降幅0.5%左右 央行 首套 (二套房存量房贷款利率调整)

中国人民银行当天发布通告，完善商业性团体住房存款利率定价机制，准许满足必定条件的存量房贷从新商定加点幅度，促成降落存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布建议， 各家商业银行准则上应在2024年10月31日前对合乎条件的存量房贷展开批量调整 。关于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将一致调整到不低于-30个基点，且不低于所在市区目前口头的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平接近全国新发放房贷利率左近， 估量平均降幅0.5个百分点左右。

为顺应房地产市场供求相关的新变动，在批量调整和常态化调整阶段， 均不再辨别首套、二套房（有房贷利率政策下限 且 辨别首套、二套的市区除外） ，疏导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平左近，减轻存量房贷借款人利息累赘。

报告：全国房贷利率整体降了，存量转换LPR意愿增强

4月24日，融360|简普科技大数据研究院对全国41个城市674家银行分（支）行房贷利率的监测数据显示，2020年4月（数据监测期：2020年3月20日-2020年4月19日，下同），全国首套房贷款平均利率则为5.43%，环比下降5BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降4BP。

融360|简普科技大数据研究院研究员李万赋分析认为，本次数据监测期内房贷利率水平持续下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分银行跟调存在滞后效应，导致后期房贷利率整体又有所下降。

而4月20日，央行公布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.65%。 与3月份报价相比，此次5年期以上LPR下调10BP，为新LPR利率机制出台以后的最大降幅，也是本年内5年期LPR第二次下调。

LPR利率下调后，一线城市迅速跟进调整，普遍更倾向于保持加点数不变。 北京、深圳首二套房及上海二套主流房贷利率加点数维持不变，即实际执行利率比4月20日下降了10BP；上海首套房贷主流利率水平维持不变，加点数增加，这也是新LPR机制以来上海首套房主流利率水平首次不低于LPR，满足了全国房贷利率的定价要求。

广州地区房贷利率整体上也呈现下行的态势，但各银行房贷利率水平和此次变动的差异性都比较大：目前2家国有行上调了房贷利率，1家国有行维持原利率水平不变，同时也有国有行及股份行下调房贷利率水平，降幅在10-25个BP不等。

相比跟进速度较快的一线城市，二三城市的部分银行调整相对滞后。 另外，二线城市“一城一策”执行情况明显，即使跟进同方向LPR调整，变动幅度也各有不同，维持加点数不变的二线城市只占较少比例。

此外，还有3个二线城市4月房贷利率环比上涨，且均表现为在上月房贷利率下降的基础上略有回调。 4月20日5年期LPR下调10BP后，部分二线城市迅速跟进，各地之间变化差异较大。

具体来看，福州房贷利率环比回调，被挤出全国首套房贷平均利率十低名单，同时，杭州4月首套房贷利率环降9BP，进入全国十低。 哈尔滨4月房贷利率环比下降18BP后为4.96%，一跃成为全国首套房贷利率第二低城市，仅次于上海。

南宁仍是全国房贷利率最高城市，首套房贷利率环比下降23BP后为6.05%，是目前首套房贷平均利率唯一破“6”的城市；苏州和惠州环比降幅也超10BP，利率水平跌破6%；中山首套房贷利率环比降幅最大，达37BP。

李万赋认为， 目前正值存量房贷转换期间，原则上所有用户的存量房贷合同需在3月1日至8月31日之间完成转换。 现已过去两月，仍有大量用户处于观望之中。 继2019年底存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台后，5年期LPR已在2020年内出现两次下调。 目前来看，LPR仍存在整体下行空间，这在一定程度上也促进了存量用户转换为LPR定价的意愿，也将间接促进整个贷款利率市场化进程。

评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号

来源：21世纪经济报道 作者：王静文（中国民生银行研究院）近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。 《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。 由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。 2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。 根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。 当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。 4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。 随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。 根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。 4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。 国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。 今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。 这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。 这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。 此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。 在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。 根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。 另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。 2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。 一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。 从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。 而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。 从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。 如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。 而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

二套房存量房利率降低吗

**二套房存量房利率确实有所降低**。 根据央行近期发布的政策，为支持房地产市场健康稳定发展，降低购房者的经济负担，已经对二套房存量房贷利率进行了调整。 具体而言，央行引导商业银行将存量房贷利率降到新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。 这一政策调整将直接惠及众多二套房贷家庭，使得他们的月供负担有所减轻。 同时，央行还统一了房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由原先的25%下调至15%。 这一举措进一步降低了购房门槛，使得有改善性住房需求的家庭更容易实现购房愿望。 综上所述，二套房存量房利率的降低以及首付比例的调整，是央行在当前经济环境下为促进房地产市场健康稳定发展而采取的重要举措。 这些政策不仅有助于减轻购房者的经济负担，还有助于提振市场信心，推动房地产市场的良性循环。

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