10地官宣“认房不认贷”！四大一线城市落地会影响房价吗？|楼市|首付比例|房地产市场

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继广州打响“认房不认贷”的“第一枪”后，近3天，多个城市相继官宣落地“认房不认贷”政策。

在业内人士看来，“认房不认贷”能直接降低购房者的购房首付和房贷利率，降低购房门槛和负担，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求的释放，特别是北上广深全部落地“认房不认贷”政策，政策意义较强，有望带动整体楼市回暖。

10地已官宣“认房不认贷”降低购房门槛、成本

近3天，楼市迎来了久违的积极“气息”，就在市场纷纷猜测曾经“高傲”的一线城市是否会落地近期一系列楼市新政的时候，8月30日，广州一马当前，成为官宣“认房不认贷”的首城，当天晚些时候，深圳也发布了这一政策。

仅仅2天后的9月1日，上海、北京接连发布通知，称居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

至此，四大一线城市全面实施“认房不认贷”政策，而此前，四大一线城市均执行认房认贷政策。

以上海为例，此前，上海“认房又认贷”，首套房普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例则为40%，二套房普通住宅首付比例为50%，非普通住宅首付比例则为70%。

如果按照原来的政策，购房者在家乡购房且有贷款记录后，再想在上海买房则要执行二套房的标准，付5成首付，而在新政策下，即便购房者已在其他城市有房且有贷款记录，但在上海无房，也算是首套房，购买商品住宅仅需35%的首付，相当于首付比例下降了15%，对于上海本地的换房者而言也是如此。

除了北上广深一线城市外，中西部热点城市如武汉、成都等也纷纷宣布实行“认房不认贷”，此外，中山、惠州、东莞以及江苏省等地也发布了相关政策，利好当地楼市成交的活跃。

政策落地的背景是市场供求关系生变西安、长沙、合肥等地尚未出台新政

各地发文落实“认房不认贷”，是落实8月25日住建部、央行、金融监管总局印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）的具体体现。

当时，《通知》便明确提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

其实，认房、认贷主要用于银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷，不过，全国各地执行的标准并不一样，其中，认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款时，将按照二套房贷来发放，而二套房贷利率较高，这并不利于购房者购买改善性住房。

德邦证券研报显示，过去，“认房又认贷”的限购政策有过多次放松和收紧。比如在2014年时，楼市低谷期，42个限购城市取消限购，只有北上广深4个一线城市仍维持。2022年以来，随着市场压力加大，部分城市也对该政策有所放松。

而在10地接连发布“认房不认贷”新政后，还有西安、长沙、合肥等城市还未发文落地这一政策。

值得一提的是，“认房不认贷”政策出台的大背景，正如7月24日中央政治局会议提到的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

的确，根据统计局发布的数据，7月份，70个大中城市中，新房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有20个和6个，比6月份分别减少11个和1个。

从新房来看，7月份，一线城市新房销售价格环比连续两月持平，其中，北京、上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州、深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新房销售价格环比由6月的持平转为下降0.2%；三线城市新房销售价格环比下降0.3%，降幅比6月扩大了0.2个百分点。

从二手房来看，7月份，一线城市二手房销售价格环比下降0.8%，降幅比6月扩大0.1个百分点，其中，北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。二线城市二手房销售价格环比下降0.5%，降幅比6月扩大0.1个百分点；三线城市二手房销售价格则环比下降0.4%，降幅与6月相同。

楼市政策频出台“打组合拳”成交量回升会带动房价上涨吗？

近期，除了“认房不认贷”政策外，央行等部门还发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，多家银行跟进，称将在有关部门指导下抓紧制定具体实施细则，尽快开展利率调整工作。

此外，财政部等三部门也联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，实行换房退个税政策。

“认房不认贷”政策与其他房地产政策共同打“组合拳”，促进我国房地产市场平稳健康发展。

严跃进也认为，大家不必过于担心，因为老百姓购房更为理性。王小嫱则认为，一线城市“认房不认贷”政策的落地，短期内对成交量有明显促进作用，对房价的影响效应相对滞后，但也起到企稳的作用。

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