北京学区房跳水,西城房价领跌，其它城市会效仿吗？_人居学者冯国亮
前两个月，有朋友在微信中说为了孩子将来能上好学校，他打算在西城区入手一套“老破小”的学区房。为了买这套房子，他还计划把六环外一套140平米的复式三居室卖掉。今天他又说在网上看到了学区房大跳水的消息，心里开始忐忑不安。
我劝他再等等，毕竟孩子现在还小，目前学区房政策变天，情况确实不容乐观，如今20万的学区房已被雪藏，部分学区房报价踩线15万，即便如此，多个片区近期成交量仍为零。
据说陶然亭地区一套60余平米两居室在20多天内四次下调价格，从810万降到了720万。这样的例子似乎还不少，跳水的学区房动辄以几十万降价，多则过百万。
按理说，学区房被称为房子中的“硬通货”，一贯是站在潮头的，抗跌能力最强，可为什么现在却掉头向下？审视学区房的“前生今世”，可以说“成也萧何，败也萧何”，这个“萧何”即北京市的义务教育阶段入学政策。
据中指院数据显示，北京存量房市场中，重点学区房占比只有10%左右。奇货才能可居，相对来说，学区房的涨幅远高于普通住宅。有时，在同一区域和相同品质的住宅中，重点学区房和普通住宅均价相差达30%。
同样，当北京市调整了义务教育阶段入学政策时，学区房的价格就应声而落。
在4月26日至27日的24小时之内，北京市的海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城、密云八个区公布了今年的义务教育阶段入学政策。虽然入学政策略有差异，但各区都将“打击学区房”当成工作重点。
入学方式上，北京市教委强调在促进公平就近入学的“单校划片多校划片”结合方面，切实落实多校划片政策。不少区还明确提出，将以房产、落户、居住年限等为关键指标，确定入学优先顺序。而那些不符合实际居住条件的过道房、车库房以及空挂户等情况，均不能作为入学资格条件。
所谓多校划片，主要是指一个片区对应多所学校。如果报名人数少于招生人数，学生可以直接入学；如果报名人数超过招生人数，则采取随机派位形式进入片区内其他学校入学。
特别是朝阳区，直接解除了二手房与名校学位的“绑定”关系，那些产权取得日期在2017年6月30日后的朝阳区房产失去了以往的“一对一”保障。
扩大多校划片也就意味着即使豪掷千金买到了重点学区房，也未必能进入心仪的重点学校上学。在这剂“猛药”之下，学区房才踩下了“急刹车”。
学区房价格的下跌如同蝴蝶扇动了翅膀，其影响扩散到整个区域。
6月12日，社科院发布的住房市场发展月度分析报告，北京主要城区大数据房价指数显示，今年5月，北京各区房价全面下跌，西城区下跌8.43%，领跌于全市各区县板块。
西城区是北京市中小学教育资源富集区，仅德胜门内大街周边有北京四中、黄城根小学、西什库小学、西四北四条小学、厂桥小学、柳阳街小学等众多教育资源，所以西城区也是房价高地，前期房价上涨过快，有点虚高。就在今年春节后学区房的那一轮普涨中，德胜学区的学区房就普涨了15%以上。
可以说，在西城区房价的这轮下跌中，学区房领跌功不可没。
诚然，与其他房源相比，学区房的抗跌能力确实较强。然而，在楼市阶段性调整的阶段，学区房依然会受到楼市宏观因素的作用。在目前的形势下，大环境里认房又认贷政策层层加码，小环境里对学区房实行了精准调控，上重点学校的不确定性增加了，而且限制中介炒作学区房概念，使得人们对学区房的预期发生了变化，在一定程度上抑制了他们购买学区房的冲动，学区房价格开始回落，在调价中降价幅度相对更大，最终导致了西城区领跌的局面。
至于朋友最关心的学区房未来的走势，我认为，从长期来看，多校划片措施旨在将更多的区域和学校纳入到优秀的教育资源体系中，这有利于打破以往因教育资源的过度集中而引发的少数区域学区房价虚高的现象，短期价格回调难以避免，而随着教育改革的不断深化，学区房未来越来越不确定，一次政策调整足以带来致命打击，让投资者竹篮打水一场空。
从目前来看，多校划片措施会导致学区房的分化，产生两种结果：其一，以前部分名校周边的学区房的价格有可能跌下来；其二，由于被划入片区，之前一些非名校周边的房子价格会在一定范围内补涨。
可见，损益相伴，投资学区房无异于押宝。
对于自用型购房者也要准确把握政策东西。
学区与房子直接挂钩的时代一去不返，北京各区是否会向朝阳区看齐，其它城市是否会仿效，这很耐人寻味。
第11期问题：其它城市是否会效仿北京推出学区房新政？欢迎留言
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